L’art 1709 du Code civil définit le louage des choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est la définition légale de toute location, du bail d’un appartement à la location d’une voiture.
Trois éléments la composent : la jouissance de la chose, une durée et un prix. Si l’un manque, le contrat change de nature.
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Que dit exactement l’art 1709 du Code civil ?
Le texte figure dans le Code civil, au chapitre consacré au contrat de louage. Il date de 1804 : la version d’origine, publiée dans l’édition originale du Code, porte déjà cette phrase.
Le Code parle de « louage des choses », une formule ancienne. Dans l’usage courant, on dit bail pour un logement ou un local, et location pour un bien meuble.
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La jurisprudence a complété la définition sur un point : la jouissance doit être exclusive. Le bailleur abandonne l’usage du bien, qui ne peut pas être partagé avec lui.
Jouissance, durée, prix : les trois éléments du louage de choses
La jouissance est le droit d’utiliser la chose sans en devenir propriétaire. C’est ce qui sépare le louage de la vente : à la fin du contrat, le preneur rend le bien. La question de l’exclusivité se pose aussi quand plusieurs occupants partagent un logement, comme dans la colocation et le coliving.
La durée tient dans la formule « pendant un certain temps ». Le contrat a un terme, déterminé ou déterminable, même s’il se renouvelle ensuite.
Le prix réel et déterminé est la contrepartie de la jouissance. Il prend le plus souvent la forme d’un loyer, mais il peut aussi consister en une prestation en nature, comme des travaux d’entretien ou du gardiennage.
Louage de choses et louage d’ouvrage, deux contrats distincts
L’article 1708 pose le cadre : il y a deux sortes de contrats de louage, celui des choses et celui d’ouvrage. Le premier est défini par l’art 1709, le second par l’article 1710.
Dans le louage d’ouvrage, une partie s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix convenu. C’est le contrat de prestation de service : on ne met pas une chose à disposition, on fournit un travail.
L’article 1711 range ensuite ces contrats en plusieurs espèces :
- le bail à loyer, qui vise le louage des maisons et des meubles ;
- le bail à ferme, qui vise les héritages ruraux ;
- le bail à cheptel, qui vise les animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie.
Le même article désigne aussi sous le nom de loyer le louage du travail ou du service, ce qui explique que l’ancienne terminologie du Code surprenne aujourd’hui.
Bail ou prêt à usage : le prix fait la différence
Sans prix réel et déterminé, la convention n’est pas un bail. Elle est qualifiée de prêt à usage, ou commodat, et la loi sur les rapports locatifs ne s’y applique pas.
Un propriétaire qui laisse un proche occuper un logement gratuitement conclut donc un prêt, pas une location. S’il réclame ensuite un loyer, la qualification peut être contestée devant le juge, et c’est alors la contrepartie réelle qui compte, pas le titre donné au document. Les honoraires d’un avocat varient beaucoup d’un dossier à l’autre, ce qui vaut d’être anticipé avant d’engager un tel litige.
Sans écrit, le juge fixe un terme raisonnable au prêt, par exemple lorsque le besoin qui l’avait motivé a cessé.
Ce que la définition implique pour le bailleur et le preneur
L’art 1709 pose seulement le principe : une partie fait jouir l’autre d’une chose, l’autre paie. Les obligations détaillées viennent dans les articles suivants du même titre.
Côté bailleur, l’obligation principale est de procurer la jouissance du bien. L’article 1719 en précise le contenu, que détaille cette analyse des obligations du bailleur.
Côté preneur, la contrepartie est le paiement du prix convenu.
Un texte de 1804 face aux lois sur le logement
L’art 1709 reste le socle de tout bail, mais la location d’un logement à usage de résidence principale est encadrée d’abord par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le Code civil s’applique alors en complément.
Les règles spéciales s’ajoutent à la définition sans la remplacer. Un exemple : la surface minimale d’un logement loué relève de ces textes particuliers et non du Code civil.
Pour un bien qui échappe à ces lois spéciales, la définition de 1804 et ses articles voisins gardent toute leur place.
La définition tient en une phrase, mais elle sert de grille de lecture : quand un contrat n’a ni prix, ni durée, ni jouissance exclusive, il faut chercher ailleurs sa qualification.
